不動産相続の評価額はどう決まる？計算方法と注意点も紹介

不動産相続における評価額とは

不動産を相続する際、「評価額」は相続税を計算する上での基準になります。土地と建物では評価方法が異なるため、まずその違いについて理解することが大切です。

土地の評価方法には二つあります。ひとつは「路線価方式」で、道路に面した標準的な宅地の1平方メートルあたりの価格である路線価に、土地の面積と奥行価格補正率などの補正率をかけて求めます。もうひとつは「倍率方式」で、路線価が定められていない地域（郊外や山間部など）において、土地の固定資産税評価額に地域ごとの倍率をかけて評価額を算出します。

建物の評価については、原則として固定資産税評価額をそのまま相続税評価額とします。つまり、固定資産税評価額に「かける1.0」で同じ金額となります。

このように、土地と建物で評価の元となる数字や計算手順が異なりますので、相続税の負担を正しく把握するためには、それぞれに適した方法で評価額を求めることが重要です。

土地の評価額を具体的に計算する方法

土地の相続税評価においては、まず評価方法を正しく選ぶ必要があります。都市部で道路に「路線価」が設定されている地域では「路線価方式」、それ以外の地域では「倍率方式」が適用されます。国税庁が定める基準に沿って、順序立てて計算方法をご案内いたします。以下に表で概要を整理しました。

まず「路線価方式」について説明します。路線価は道路に面した標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額で、国税庁が公表しており、相続開始年の1月1日時点の値を使う必要があります。土地評価額は、路線価に土地の形状に応じた奥行価格補正率など各種補正率を乗じ、さらに土地の面積を掛けて計算します。例えば、標準的な奥行補正率が「１.００」の場合、「路線価×１.００×面積」が評価額となります。土地形状に応じた補正を行うことにより、評価の正確性が高まります。

次に「倍率方式」についてです。これは、路線価が設定されていない地域で用いられます。固定資産税評価額に、国税局長が定め、国税庁が公表する地域ごとの評価倍率を乗じて計算します。倍率はおおむね1.0倍から1.4倍程度が多く、例えば固定資産税評価額が1,000万円で倍率が1.1の場合、相続税評価額は1,100万円になります。なお、固定資産税評価額は毎年送付される「課税明細書」や自治体発行の「固定資産評価証明書」で確認できます。

さらに、それぞれの方式にあっても注意が必要な点があります。倍率方式の場合、複数の筆が一体として利用されている場合は、筆ごとではなく「1利用区画単位」で固定資産税評価額を合算してから倍率を掛ける必要があります。このような評価単位の扱いを誤ると評価額が異なる結果になることがありますのでご注意ください。

最後に、評価に使用する各種数値は「相続開始の年」の値であることが法令上求められております。たとえば評価倍率や路線価、固定資産税評価額はいずれも相続開始の年の数値を使う必要があり、年を遡って当時の資料を確認することが大切です。こうした手順を踏むことで、土地の相続税評価額を正確に算出できます。

建物の評価額の計算と注意点

建物の相続税評価額は、まず基本として固定資産税評価額を用います。これに倍率はかけず、原則として「固定資産税評価額 × 1.0」で評価額が決まります。この方式は居住用や事業用の建物に幅広く適用されますので、まずはこちらを確認します。市町村からの納税通知書や評価証明書でご確認ください。

賃貸用の建物、例えば貸家やアパート・マンションの一室などの場合は、借家権や賃貸割合による減額が認められます。その計算式は以下の通りです。

（注：借家権割合は、基本的に全国で30％とされています）

たとえば、固定資産税評価額が２千万円、賃貸割合が50％の場合、評価額は「2,000万円 ×（1 − 0.3 × 0.5）＝1,700万円」となります。

また、マンション一室など共有建物では、建物全体の評価額に自分の持分（敷地権など）を掛けた上で、同じ式で賃貸部分を評価します。

注意点として、無償貸与や極端に低い賃料での貸出は、借家権による減額が認められないことがあります。そのため、通常の賃貸契約で賃料収入が得られていることが前提です。さらに、大規模リノベーションを相続直前に行った場合は、評価額に反映されないこともあるため、リノベーション費用に応じた評価額の調整が求められます。

評価額を抑えるための制度や対策

相続において土地の評価額を軽減する代表的な制度として、「小規模宅地等の特例」があります。この制度を活用することで、居住用や事業用の土地の評価額を最大で８割軽減でき、納税負担を大きく抑えることが可能です。たとえば「特定居住用宅地等」は、被相続人が居住していた土地で、相続人（配偶者や一定の親族）が取得し、相続開始後も一定期間住み続ける場合、最大330平方メートルまで80％の減額対象となります。

また、賃貸用や事業用の土地でも評価額を抑えることができます。貸付事業用宅地等は、借地権割合・借家権割合・賃貸割合を掛け合わせて評価額を算出し、自用地評価に対して一定の減額が可能です。具体的には「貸家建付地」の評価額は、自用地評価×｛1－（借地権割合×借家権割合×賃貸割合）｝で計算されます。借地権割合や借家権割合は国税庁の資料で確認できます。

評価額を抑えるための手続きには、所定の書類提出が不可欠です。たとえば「小規模宅地等の特例」を利用する際は、被相続人の戸籍謄本や相続人の印鑑証明書、遺産分割協議書などが必要となります。また、同居親族であることの証明や、マンションの持分に関する資料など、ケースによって添付書類が異なります。期限内に適切な書類を整えないと、制度の適用が受けられないこともありますので、慎重に準備を進め、専門家への相談も併せてご検討ください。

以下に制度ごとの概要を表形式でまとめます。

まとめ

不動産相続における評価額の計算方法は、土地と建物で基準や手続きが異なります。土地は路線価方式や倍率方式など複数の計算方法があり、建物は固定資産税評価額に基づいて評価されます。正しい評価額を知ることで相続税の負担を軽減する方法や制度も利用できますが、手続きや条件を誤ると損をすることもあるため、少しの知識と正確な情報が重要です。不動産の相続は複雑に思われがちですが、ひとつひとつ整理することで安心して対策ができます。疑問が生じた際は、専門家への相談をおすすめいたします。