不動産を使った相続税節税の方法は？ポイントや注意点をやさしく解説

不動産を活用した相続税節税の基本的な仕組み

相続税の節税対策として、現金資産を不動産に組み替えることが有効です。これは、現金は額面通り相続税評価額になりますが、不動産は土地が路線価・倍率方式で評価され、建物は固定資産税評価額で評価されるため、評価額が低くなるからです。例えば、時価１億円の土地は路線価によって７割程に、建物は固定資産税評価額が建築費の約６～７割となる場合があり、全体として相続税評価額を大幅に圧縮できます。

さらに、賃貸用不動産にすることで、評価額をさらに圧縮できます。具体的には、土地では「貸家建付地」または「貸宅地」に対する評価減の仕組みがあり、例えば「貸家建付地」では自用地評価額に対して、借地権割合・借家権割合・賃貸割合の掛け合わせ分を減額して評価します。建物では、固定資産税評価額から借家権割合が差し引かれ、貸家にすることで評価が下がります。

また、不動産取得時に借入金を利用すると、相続時に債務控除としてマイナス評価できる点も節税につながります。たとえば、評価額が高い不動産を借入で購入した場合、その分借入残高を相続財産から控除でき、評価額をさらに圧縮する効果があります。

以下に、これらの基本仕組みを整理した表をご用意しました。

不動産を使った具体的な節税手法の選択肢

不動産を活用した相続税の節税方法には、いくつかの具体的な選択肢があります。それぞれの特徴や仕組みを以下の表に整理しました。

以下、それぞれの手法について詳しくご説明いたします。

賃貸アパート・一棟マンションによる節税効果の概要
賃貸用に土地と建物を運用することで、「貸家建付地」として相続税評価額が下がります。評価は「自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」という計算式で求められます。借家権割合は全国一律で30パーセントとされています。たとえば満室で賃貸割合が100%の場合、評価が大きく圧縮されます。なお空室であっても、一時的な空室は賃貸割合に含めて評価減が認められるケースもあります。なお、貸家建付地として評価が認められるには、実際に賃貸借契約に基づき運用されていることが重要です。
（「貸家建付地の評価」制度に基づく計算ルール）

ワンルームマンションやタワーマンションによる評価額の差を活かす方法
ワンルームマンションや高層階のタワーマンションを活用すると、同じ場所でも用途・構造などに応じて評価額に差が生じます。特に都市部で、利回りや市場評価が低めの物件を選ぶと評価額そのものが抑えられるため、節税効果が期待できます。ただし、この手法は物件の所在地や構造、地域の評価基準による判断が重要であり、専門的な評価の見極めが必要です。

小規模宅地等の特例を使った土地の評価額減額の仕組み
小規模宅地等の特例とは、相続税の土地評価額を大幅に引き下げる制度です。「特定居住用宅地等」では最大330平方メートルまで80パーセント減額、「貸付事業用宅地等」では最大200平方メートルまで50パーセント減額されます。たとえば賃貸用の宅地（貸付事業用）にこの特例を適用した場合には、敷地面積が200平方メートル以内ならば評価額を半分にできるため、相続税が大きく軽くなります。適用には厳格な要件があるため、必ず専門家の確認が必要です。

制度や評価方法に関する注意点とリスク

以下では、不動産を活用した相続税対策における注意点やリスクについて、信頼できる情報に基づいてわかりやすく解説いたします。

それぞれについて、以下に内容を詳しくご説明いたします。

まず第一に、過度な節税が否定されるケースについてです。最高裁の判例では、高齢者が多額の借入で賃貸マンションを購入し、相続税評価額を大幅に抑えて申告したところ、税務署が「著しく不適当」と判断し、鑑定評価額での再評価を適法と認定して追徴課税が認められました。このように、通達評価だけを盲信した節税対策は判例によって否認されるリスクがあります。税務リスクを防ぐために、節税目的のみでの資産組み換えには慎重さが求められます。

また、賃貸経営に伴う投資リスクにも注意が必要です。空室になり賃料収入が途絶えると、節税効果を上回る経費負担が発生する場合があります。また、地価や築年数の経過によって資産価値が下がるおそれもあります。これらのリスクを避けるには、適切な賃貸需要の見極めや、資産価値の維持策を検討することが重要です。

最後に、制度や評価方法の変更といった将来的なリスクにも注目です。たとえば、相続登記の義務化、空き家に対する固定資産税特例の見直し、AIによる税務調査の導入などにより、放置や見落としがあると不利益を被る可能性があります。さらに、タワーマンションをはじめとした不動産評価の見直しが進んでおり、従来の節税効果が薄まるケースもあります。こうした動きに応じて、制度変更に対して柔軟に対応することが重要です。

実際に取り組む際の進め方と専門家活用

はじめに、相続税の対象になるかどうかを確認するには、まず「基礎控除額」を計算することが重要です。基礎控除額は「三千万円＋六百万円×法定相続人の数」で算出され、これを相続財産の総額から差し引いて、申告や納税が必要かどうかを判断します。例えば、相続人が三人の場合、基礎控除は四千八百万円となり、それを下回る場合、そもそも相続税はかかりません。ですが、小規模宅地等の特例や配偶者控除などを使う場合には、申告が必要になることもありますので注意が必要です 。

次に、各種評価額や節税効果を数字でイメージできるようにするためには、シミュレーションを行うことが有効です。不動産評価は、土地であれば「路線価方式」や「倍率方式」、建物であれば「固定資産税評価額×１」の方法で算出されます。また、貸家建付地や借地権などの活用で評価額を圧縮できる場合もあります 。

実際のシミュレーションを行うための目安として、以下のような表を作成して、評価対象ごとに整理すると理解しやすくなります。

最後に、進め方のポイントとして、税理士や不動産の専門家に相談することをおすすめします。相続税の計算には複雑な制度の知識や税務の専門性が必要であり、土地の評価や各種特例の適用要件の判断には経験がものをいいます。申告ミスや過剰な節税を狙って不正確な評価をすると、追徴課税や税務調査のリスクを招くこともあるため、早い段階から専門家に相談し、進行を伴走してもらうことで安心して進められます 。

まとめ

不動産を活用した相続税対策は、専門知識がなくても基本的な仕組みや流れを理解することで、有利に進めることが可能です。現金資産を不動産に組み替えたり、賃貸物件を活用したりすることで評価額を抑える方法は一般的ですが、節税には注意点やリスクも伴います。制度の変更や投資リスクなども事前に確認し、焦らず一つ一つ進めることが大切です。迷ったときや不安な点は、専門家の力を借りて、安心して一歩を踏み出していきましょう。